美国买房投资政策,在美国买房有什么政策

2021-09-24 14:46:32

美国买房有什么政策?

美国买房有什么政策?

◆中国人能否购买美国房地产?身份和实际购房操作有什么限制?

答:购买美国房地产,总体上讲,对购买者并没有居民或公民的身份要求,也没有签证方面的特别规定。

◆在美国可以买那一种类型的物业?

答:美国各州法律规定不尽相同,但绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产,比如东西海岸主要的:加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产,大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。

◆ 在美国可以买多少房产?

答:部分州对于土地拥有数量有限制,但是一般是不允许拥有上百或者上千英亩,因此一般的商业或居住的购买完全不受其影响。

◆ 美国房地产购买流程是怎样的?

答:美国房地产市场有近百年的历史,有着非常成熟、流畅和安全的交易流程。大致步骤如下:

l 签署购买合同并交付定金至托管账户

l 房屋检验及贷款

l 美国产权公司介入进行产权调查与保险

l 买方支付余款并交割过户

l 美国政府登记备案

l 从签署合同到过户完成一般在30天左右,登记备案通常需要4周左右。

◆ 美国的产权公司是什么,在交易中起到什么作用?

答:产权公司是辅助交易的中立第三方,它参与交易的整个流程并提供以下服务:

1) 产权调查——明确房地产的产权所有人、是否存在抵押情况或是其他交易上的限制;

2) 产权保险——当产权出现纠纷时负责经济赔偿;

3) 资金监管账户——负责交易资金的监管直至完成产权转移;

4) 产权登记——到政府部门进行产权登记。

◆ 购置美国房产的交易费用通常有哪些?

答:交易成本主要有:

a) 必要费用:共计0.5%-1%左右

l 产权保险费 0.5%~0.6%

l 交易税 0-0.25%(多数情况下卖方承担,有些情况下和卖方协商分摊)

l 律师费 $300~600

l 政府登记费 $75

l 产权调查及产权承诺书 $300~500

b) 可选费用:按贷款额度会产生1-2%的费用,其他检测估价费用总计约800美金

l 土地勘察费 $100~$300

l 房屋检验费 $300

l 房屋估价费 $300

l 贷款费用 1%~2%

c) 预付费用:按实际交割过户日期会产生一般会产生1-3%的预付费用

l 房地产税 0.8%~3%

l 物业管理费 $300~500/月

l 物业保险费(一般涵盖在物业费中)$10~20/月

按具体情况过户费用为房价的1%至4%,AWG代理项目一般来讲都向开发商争取了特别优惠,投资者无需承担过户费用而由开发商支付。

◆ 购置美国房产后,还需要支付其他费用吗?

答:您需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税;总计为房价的2%至3%;由于没有或者很少的物业费及保险费,土地的持有成本相对房屋更低。

◆ 什么是美国的房产税(Property Tax)?

答:房产税是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税,占房产价值的1-3%。按年计,按地方规定年度或半年,月度缴纳。房地产税主要用于社区和市政建设、教育公益经费及其它政府办公支出

中国人都要到美国买房,那么美国购房要注意什么

中国人都要到美国买房,那么美国购房要注意什么

1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户

对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明,最好是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。

2、看上美国房子后,该怎么出价

美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。

3、永久产权不表示要拥有一辈子

众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。

4、美国房子出租不难

西雅图等地区经济欣欣向荣,外来人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

5、在美国买房,不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

6、不要要求卖家送你家具。

在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。

另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。价格就再商量。

7、投资美国房产只看租金回报率吗

投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

8、不是每个外国人都能办理房贷

贷款投资,以房养房,是最划算的房产投资方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:美国人贷款条件:信用丶收入丶工作是否稳定;外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高,则手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询,多比较。选择适合自己,对自己最有利的一家。

美国购房可以移民吗?最新的政策是什么?

美国购房可以移民吗?最新的政策是什么?

不可以哦~你是不是看到西雅图大都会中心商业住宅II期项目了,这不是购房,而是投资~亲,不要混淆概念哟!购房嘛还是欧洲房产好,置业移民!反正外联他们都有做的,你一起问问看好了。

美国房产投资,如何将利益最大化?

美国房产投资,如何将利益最大化?

本文为您科普一些投资房产的税务知识,如果你能坚持看完,绝对能顶大半个CPA!不管你是准备买房,还是已拥有一套以上房产的有房一族,甚至你已决定使用公司名义来投资房产,希望此文都能给你一些帮助。知己知彼,才能百战百胜!

买房准备

作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

用途

:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

时间

:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

身份

:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

债务

:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途?

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式:

个人直接拥有

如果是自住,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到Schedule E,房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income,以下简称 Sch E)了。

公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业 (Partnership),有限责任公司 (Limited Liability Corporation),或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。

但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

为何要同时考虑卖出时间和用途?

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 25万美元(单身纳税人)至 50万美元(夫妻纳税人)的免税额。

简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:

1) 必须是你的“主要住宅”

2) 持有房屋所有权5年

3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里

而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:

▷ A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万美元。那么,这25万美元增值完全免税哦!

▷ B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万美元。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损,第一年的自住在出租三年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万美元的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上1.875万美元的税哦!

▷ C君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万美元。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万美元增值全部都要交税,也就是3.75万美元资本利得税。

▷ D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后,搬入房子自住2年,然后卖出赚了25万美元。虽然他一开始动机并非自住,可是那都不是事,关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件,所以变卖房子的25万美元增值税全免了。

▷ E君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万美元,同时买了第三套房,第一套房的25万美元增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。

购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。

上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说,房子买价50万美元,你的 HD-1 表上显示各种费用2万美元,那么卖房时你的成本就是52万美元,这样增值部分就减少了2万美元,开心吗?若是以公司名义买房,你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

另外得单独说一说房产税 / 地税 (Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。

☆ 通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

美国买房后如何获得最大投资回报

持有增值

持有增值,是指购买美国房产后,不以出租获利为主要目的,追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式,比较适合于资产雄厚的投资者。为此,此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。

假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

出租赚取租金

通过出租房产,获得固定的租金收入,即投资回报,是最为常见的投资手段。那么,投资者该如何计算自己投资的房产,每年能给自己带来多高的回报率呢?

3种常见出租方式:

委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间,经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客,最主要就是帮投资者找到租客的客源,筛选出符合条件,合适的租客。

委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务,帮投资者收房租,还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说,找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

文章来源: http://www.zhuguangchina.com/caijing/1668712.html

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